ಲೇಖನ: ಸಂಗಮೇಶ್ ಎಂ.ಎಚ್. ವಕೀಲರು, ಮೊ: 8880722220
ಬೆಂಗಳೂರು: ನೋಂದಾಯಿತ ಜಿಪಿಎ ಹೊಂದಿರುವವರು ಆಸ್ತಿಯನ್ನು ಮಾರಾಟ ಮಾಡಬಹುದೇ?
ಜನರಲ್ ಪವರ್ ಆಫ್ ಅಟಾರ್ನಿ (GPA) ಮೂಲಕ ಆಸ್ತಿಯನ್ನು ಖರೀದಿಸುವುದು ಭಾರತೀಯ ರಿಯಲ್ ಎಸ್ಟೇಟ್‌ನಲ್ಲಿ ಸಾಮಾನ್ಯವಾಗಿ ಅನುಸರಿಸುವ ಮಾರ್ಗವಾಗಿದೆ. ಆದಾಗ್ಯೂ, 2011 ರಲ್ಲಿ ಭಾರತದ ಸುಪ್ರೀಂ ಕೋರ್ಟ್ ನೀಡಿದ ಆದೇಶದ ಪ್ರಕಾರ, ಜಿಪಿಎ ಮೂಲಕ ಆಸ್ತಿ ವರ್ಗಾವಣೆ ಅಮಾನ್ಯವಾಗಿದೆ.
ಹೀಗಾಗಿ, ಸಹಿ ಮಾಡುವ ಮೊದಲು, ಮನೆ ಖರೀದಿದಾರರು ಜಿಪಿಎ ಮೂಲಕ ಆಸ್ತಿಯನ್ನು ಖರೀದಿಸುವ ಎಲ್ಲಾ ಸೂಕ್ಷ್ಮ ವ್ಯತ್ಯಾಸಗಳನ್ನು ತಿಳಿದಿರಬೇಕು ಮತ್ತು ಅಂತಹ ವಹಿವಾಟುಗಳ ಸುರಕ್ಷತೆಯನ್ನು ಎಚ್ಚರಿಕೆಯಿಂದ ಖಚಿತಪಡಿಸಿಕೊಳ್ಳಬೇಕು.
GPA ಎಂದರೇನು?: GPA ಯ ಪೂರ್ಣ ರೂಪವು ಜನರಲ್ ಪವರ್ ಆಫ್ ಅಟಾರ್ನಿ ಆಗಿದೆ. ಒಬ್ಬ ವ್ಯಕ್ತಿಯು ಅವನ/ಅವಳ ಪರವಾಗಿ ನಿರ್ದಿಷ್ಟ ಹಣಕಾಸು ಅಥವಾ ಕಾನೂನು ವ್ಯವಹಾರಗಳನ್ನು ನಡೆಸಲು ಪರಿಚಯಸ್ಥರಿಗೆ ನೀಡಿದ ಅಧಿಕಾರವಾಗಿದೆ. ಅನಿವಾಸಿ ಭಾರತೀಯರು (NRI) ಅಥವಾ ಅಂಗವಿಕಲ ಮಾಲೀಕರ ಸಂದರ್ಭದಲ್ಲಿ, ಮೂಲ ಮಾಲೀಕರು ಭೌತಿಕವಾಗಿ ಹಾಜರಾಗಲು ಸಾಧ್ಯವಾಗದ ಸಂದರ್ಭಗಳಲ್ಲಿ ಇದು ಸಾಮಾನ್ಯ ಅಭ್ಯಾಸವಾಗಿದೆ . ಈ ಸಂದರ್ಭದಲ್ಲಿ, ಅವರು ತಮ್ಮ ಪರವಾಗಿ ವ್ಯಾಪಾರ ನಡೆಸುವ ಹಕ್ಕನ್ನು ಹೊಂದಿರುವ ವಿಶ್ವಾಸಾರ್ಹ ವ್ಯಕ್ತಿಗೆ ಜಿಪಿಎ ನೀಡುತ್ತಾರೆ.
ರಿಯಲ್ ಎಸ್ಟೇಟ್ ವಲಯದಲ್ಲಿ ಜಿಪಿಎ: ಜಿಪಿಎ ಮಾರ್ಗದಲ್ಲಿ ಒಳಗೊಂಡಿರುವ ಕಾನೂನುಬದ್ಧತೆಗಳನ್ನು ನೋಡಿದರೆ, ಸಾಮಾನ್ಯವಾಗಿ ಈ ಪ್ರಕ್ರಿಯೆಯ ಮೂಲಕ ಭೂ ವ್ಯವಹಾರಕ್ಕೆ ಹೋಗುವುದು ಸೂಕ್ತವಲ್ಲ. ಆದಾಗ್ಯೂ, ಇದು ಖರೀದಿದಾರ ಮತ್ತು ಮಾರಾಟಗಾರ ಇಬ್ಬರಿಗೂ ವಿತ್ತೀಯ ಪ್ರಯೋಜನಗಳನ್ನು ಒದಗಿಸಿದ ಕಾರಣ ಭಾರತದಲ್ಲಿ ಪ್ರಚಲಿತವಾಗಿದೆ.
ಕಾನೂನಿನ ಪ್ರಕಾರ, ಜಮೀನಿನ ಶೀರ್ಷಿಕೆಗಳನ್ನು ಬದಲಾಯಿಸಿದಾಗ, ಖರೀದಿದಾರನು ಸರ್ಕಾರಕ್ಕೆ ಮುದ್ರಾಂಕ ಶುಲ್ಕ ಮತ್ತು ನೋಂದಣಿ ಶುಲ್ಕವನ್ನು ಪಾವತಿಸಬೇಕಾಗುತ್ತದೆ. ಮಾರಾಟಗಾರನು ವಹಿವಾಟಿನ ಮೇಲೆ ಬಂಡವಾಳ ಲಾಭದ ತೆರಿಗೆಯನ್ನು ಸಹ ಭರಿಸಬೇಕಾಗುತ್ತದೆ. GPA ಮೂಲಕ ಆಸ್ತಿಯನ್ನು ವರ್ಗಾಯಿಸುವ ಮೂಲಕ, ಈ ಶುಲ್ಕಗಳನ್ನು ತಪ್ಪಿಸಲಾಗುತ್ತದೆ, ಇದು ಬೊಕ್ಕಸಕ್ಕೆ ಭಾರಿ ನಷ್ಟವನ್ನು ಉಂಟುಮಾಡುತ್ತದೆ.
ರಿಜಿಸ್ಟರ್ಡ್ ಜಿಪಿಎ ಹೊಂದಿರುವವರು ಆಸ್ತಿ ಮಾರಾಟ ಮಾಡಬಹುದೇ?: ಸಬ್ ರಿಜಿಸ್ಟ್ರಾರ್ ಕಚೇರಿಯಲ್ಲಿ GPA ಅನ್ನು ನೋಂದಾಯಿಸಿದ್ದರೂ ಸಹ, GPA ಹೊಂದಿರುವವರು ಮಾಲೀಕರ ಪರವಾಗಿ ಆಸ್ತಿಯನ್ನು ಮಾರಾಟ ಮಾಡಲು ಅಧಿಕಾರ ಹೊಂದಿಲ್ಲ.
ಭಾರತದ ಸರ್ವೋಚ್ಚ ನ್ಯಾಯಾಲಯದ 2011 ರ ತೀರ್ಪು ಇದನ್ನು ಒತ್ತಿ ಹೇಳಿದೆ. ಮತ್ತು GPA ಮೂಲಕ ಆಸ್ತಿಯ ಮಾರಾಟವನ್ನು ನಿರ್ದಿಷ್ಟವಾಗಿ ಅಮಾನ್ಯಗೊಳಿದೆ. ಆಸ್ತಿಯ ಮಾರಾಟವನ್ನು ಹೊರತುಪಡಿಸಿ, ಮಾಲೀಕರು ನಿಯೋಜಿಸಿದ ಕಾರ್ಯಗಳನ್ನು ಮಾತ್ರ ನಿರ್ವಹಿಸುವ ಅಧಿಕಾರವನ್ನು GPA ಹೋಲ್ಡರ್ಸ್ ಹೊಂದಿರುತ್ತಾರೆ.
ಸ್ಥಿರಾಸ್ತಿಗೆ ಸಂಬಂಧಿಸಿದ ವಹಿವಾಟುಗಳನ್ನು ಆಯಾ ರಾಜ್ಯ ಸರ್ಕಾರದ ಕಾಯ್ದೆ ಅಡಿಯಲ್ಲಿ ಅನ್ವಯವಾಗುವಂತೆ, ಸ್ಟಾಂಪ್ ಮಾಡಿದ ಮತ್ತು ನೋಂದಾಯಿತ ಸಾಗಣೆ ಪತ್ರಗಳ ಮೂಲಕ ಮಾತ್ರ ಮಾಡಬಹುದು.
ಜಿಪಿಎ ದಾಖಲೆಗಳ ಆಧಾರದ ಮೇಲೆ ಆಸ್ತಿಯನ್ನು ನೋಂದಾಯಿಸದಂತೆ ಸುಪ್ರೀಂಕೋರ್ಟ್ ನಗರ ಸಂಸ್ಥೆಗಳಿಗೆ ನಿರ್ದೇಶಿಸಿದೆ. ಆದಾಗ್ಯೂ, GPA ಮೂಲಕ ಮಾಡಿದ ನಿಜವಾದ ವಹಿವಾಟುಗಳು ಮಾನ್ಯವಾಗಿರುತ್ತವೆ.
ಜಿಪಿಎ ವಹಿವಾಟುಗಳು ಆದಾಯ ತೆರಿಗೆ, ಸಂಪತ್ತು ತೆರಿಗೆ, ಮತ್ತು ಮುದ್ರಾಂಕ ಶುಲ್ಕ ಮತ್ತು ನೋಂದಣಿ ಶುಲ್ಕಗಳು ಸೇರಿದಂತೆ ತೆರಿಗೆಗಳ ದೊಡ್ಡ ಪ್ರಮಾಣದ ವಂಚನೆ ಹೆಚ್ಚಳಕ್ಕೆ ಕಾರಣವಾಗಿದೆ. ಇದಲ್ಲದೆ, ಜಿಪಿಎ ವಹಿವಾಟುಗಳು ಕಪ್ಪು ಹಣವನ್ನು ಹಿಡಿದಿಟ್ಟುಕೊಳ್ಳಲು ಮತ್ತು ಅಕ್ರಮ ಲಾಭ ಗಳಿಸಲು ಅನುಕೂಲವಾಗಿವೆ.